Tauchen Sie ein in die CRE-Schuldenstatistik mit Willy Walker von Walker & Dunlop

Apr 11, 2024

Elaine Misonzhnik 03. August 2023

Vor dem Hintergrund steigender Zinsen, einiger Probleme bei Regionalbanken und eines im Vergleich zu zyklischen Spitzenwerten auf einen Bruchteil seines Umfangs geschrumpften Anlageverkaufsvolumens drehte sich im letzten halben Jahr die Debatte über Gewerbeimmobilien hauptsächlich darum, wie groß die Sorgen der Menschen sein sollten über mögliche Ausfälle. Die Mortgage Bankers Association, eine Branchenvereinigung, berichtete, dass Banken und Sparkassen im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal einen Anstieg der Ausfallrate von mehr als 90 Tagen bei ihren Gewerbe-/Mehrfamilienkrediten um 13 Basispunkte verzeichneten. während Lebensversicherer und CMBS-Kreditgeber jeweils einen Anstieg um 10 Basispunkte verzeichneten.

Das Immobiliendatenunternehmen MSCI Real Assets berichtete, dass das notleidende Volumen auf dem US-amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt zur Jahresmitte auf 71,8 Milliarden US-Dollar gestiegen sei und damit die Abwicklungen um mehr als 8 Milliarden US-Dollar übertroffen habe. MSCI definiert Not so, dass sie Insolvenzen, Zahlungsausfälle, Gerichtsverwaltung, Mieternot oder -liquidation sowie Kreditübertragungen an spezielle Dienstleister umfasst. Ein Großteil dieser Notlage konzentriert sich auf zwei Immobiliensektoren, wobei mehr als 24,0 Milliarden US-Dollar dieser ausstehenden Notlage auf Bürogebäude entfallen und 22,6 Milliarden US-Dollar auf den Einzelhandelssektor entfallen. Im zweiten Quartal befanden sich Mehrfamilienimmobilien in Notsituationen im Wert von 6,8 Milliarden US-Dollar. Während also die Not auf dem Gewerbeimmobilienmarkt zunimmt, stellt sich die Frage, wie breit angelegt die Herausforderungen für Kreditnehmer und Kreditgeber sein werden.

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Um einen Überblick über die Entwicklungen auf dem Kreditmarkt zu erhalten, sprach WMRE mit Willy Walker, dem Vorsitzenden und CEO von Walker & Dunlop, einem Finanzierungs- und Beratungsunternehmen für gewerbliche Immobilien mit einem Kreditverwaltungsportfolio, das sich im vergangenen Jahr auf insgesamt 123 Milliarden US-Dollar belief.

Diese Fragen und Antworten wurden im Hinblick auf Länge, Stil und Klarheit bearbeitet.

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WMRE: Wir sehen immer wieder Schlagzeilen darüber, dass die Gewerbeimmobilienbranche „auf eine Krise zusteuert“. Wie schätzen Sie die aktuelle Lage der Gewerbeimmobilienbranche ein und wie sehen Sie diese?

Willy Walker : Ich denke, es ist sehr wichtig, Gewerbeimmobilien zu definieren. Innerhalb der Gewerbeimmobilien gibt es verschiedene Anlageklassen, die zu diesem Zeitpunkt der Wirtschaft und des Zyklus alle eine sehr unterschiedliche Performance aufweisen. Vor diesem Hintergrund sagen viele Leute von einer „Schuldenkrise bei Gewerbeimmobilien“ und werfen alles auf [ihre Definition von] Gewerbeimmobilien, und das ist nicht der Fall. Wenn man sich die Höhe der ausstehenden Schulden im Gewerbeimmobilienbereich heute ansieht, beträgt sie 4,5 Billionen US-Dollar. Es ist jedoch sehr wichtig zu beachten, dass die Hälfte der ausstehenden Schulden im Gewerbeimmobilienbereich, nämlich 2,0 Billionen US-Dollar, auf Mehrfamilienhäuser entfällt. Heutzutage gibt es bei Mehrfamilienhäusern überhaupt keine Krise mehr. Zeitraum. Wenn in den Schlagzeilen also von einer Schuldenkrise bei Gewerbeimmobilien die Rede ist, entfällt die Hälfte dieser Schulden auf Mehrfamilienhäuser. Die meisten Leute reden, wenn sie über die Krise sprechen, über das Amt. Dem Büromarkt geht es nicht so gut. [Aber] wenn Leute von einer „Krise bei Gewerbeimmobilien“ sprechen, dann meinen sie nicht die Leistung von Mehrfamilienhäusern, Einzelhandel, Industrie und Gastgewerbe, sondern beziehen sich direkt auf Büros. Konkret zu Ihrer Frage: Es gibt keine Krise bei Gewerbeimmobilien.

WMRE: Wie problematisch sind Bürokredite derzeit?

Willy Walker : Büroimmobilien machen heute 17 % der gesamten ausstehenden Schulden im Gewerbeimmobilienbereich aus. Und die Mortgage Bankers Association schätzt, dass im Jahr 2023 Bankdarlehen in Höhe von 98 Milliarden US-Dollar refinanziert werden müssen. Das ist eine sehr beträchtliche Menge an Krediten. Was Sie jedoch derzeit feststellen, ist, dass Kreditgeber mit Kreditnehmern zusammenarbeiten, um diese Kredite zu überarbeiten und dafür zu sorgen, dass der Kreditnehmer nicht in Zahlungsverzug gerät und der Kreditgeber nicht die Kontrolle über die Immobilie übernimmt. Deshalb haben das Amt des Währungsprüfers, die Federal Reserve und die FDIC den Banken im Juni mitgeteilt, dass sie Reserven für diese Kredite bilden und mit Kreditnehmern zusammenarbeiten könnten, um die Konditionen dieser Kredite zu überarbeiten. Was Sie also an den Q2-Ergebnissen der CitiGroup sowie von JP Morgan und Wells Fargo gesehen haben, waren erhebliche Reserven [jeweils etwa 1 Milliarde US-Dollar für CitiGroup und JP Morgan], die es ihnen ermöglichen, mit den Kreditnehmern an diesen Krediten zusammenzuarbeiten und dafür zu sorgen, dass sie es tun Ich muss diese Kredite nicht zwangsvollstrecken. Die Banken verfügen heute über ausreichend Liquidität, um gemeinsam mit den Kreditnehmern diese Kredite umzuschulden. Wird es zu Ausfällen kommen? Ja. Werden Kredite zwangsversteigert? Ja. Aber es hat nicht diese große Krise gegeben, von der [die Leute] sprechen. Gibt es Probleme im Bürobereich? Ja. Es gibt heute keinen Investor, keinen Kreditgeber, der sagt: „Ich muss einen Kredit für ein Büro aufnehmen.“ [Aber sie werden mit Kreditnehmern bei bestehenden Krediten zusammenarbeiten]. Der große Unterschied zwischen 2023 und 2009 besteht also darin, dass die Banken während der Großen Finanzkrise nicht über Liquidität verfügten, Immobilien zwangsversteigern mussten und schnell handeln mussten, um so viel Geld wie möglich zu bekommen. Heute müssen und wollen sie das nicht tun.

WMRE: Wenn die Federal Reserve die Zinssätze weiter anhebt, welche Auswirkungen wird dies Ihrer Meinung nach auf die Verfügbarkeit von Schulden im Gewerbeimmobiliensektor haben?

Willy Walker : Ich verstehe also, was die Fed gesagt hat, dass sie nicht plant, die Zinsen weiter anzuheben, aber sie wird im September prüfen, ob sie die Zinsen erhöhen muss. Was ich gehört habe, ist, dass sie Schwierigkeiten haben, ihr Inflationsziel von 2 % zu erreichen, und dass sie noch viel Arbeit haben, um dieses Ziel zu erreichen. Es sind zwei sehr wichtige Dinge zu beachten: Der Leitzins der Fed Funds, ein kurzfristiger Zinssatz, der direkt an den SOFR gekoppelt ist, ist in den letzten 16 Monaten um 525 Basispunkte gestiegen. Die 10-jährige Staatsanleihe ist im letzten Jahr um etwa 100 Basispunkte gestiegen. Die Immobilienkapitalmärkte basieren auf dem heutigen Markt auf 10-jährigen Staatsanleihen und nicht auf SOFR. Bei Gewerbeimmobilien, die auf SOFR basieren, sind eindeutig erhebliche Schulden ausstehend. Wenn Sie also vor zwei Jahren einen Kredit mit variablem Zinssatz aufgenommen hätten, wäre Ihr Zinssatz für diesen Kredit um 400 bis 500 Basispunkte gestiegen. Wenn Sie ein Kreditnehmer mit festem Zinssatz sind, basiert Ihr Kredit auf dem 10-jährigen Treasury, und wenn Sie eine Refinanzierung vornehmen, nehmen die meisten Menschen heutzutage Kredite zu einem festen Zinssatz auf. Es ist also wichtig zu verstehen, dass es viele ausstehende Immobilienschulden gibt, bei denen die Kosten für den Kreditnehmer gestiegen sind. Wenn Sie jedoch ein Kreditnehmer mit festem Zinssatz sind und eine Refinanzierung vornehmen, ist die Änderung nicht so dramatisch. Wenn die kurzfristigen Zinssätze weiter steigen, wird außerdem die Wahrscheinlichkeit einer Rezession immer größer, weshalb die langfristige Rendite der Kurve weiterhin immer kürzer wird und tatsächlich sinkt. Eines der großen Probleme hierbei ist, wie viel mehr [die Fed] am kurzen Ende der Kurve erhöhen wird und in welchem ​​Verhältnis dies zum langen Ende der Kurve steht. Das Fazit lautet: Wenn sie die Zinsen weiter erhöhen, steigt die Wahrscheinlichkeit einer Rezession weiter, was den gegenteiligen Effekt auf das lange Ende der Kurve haben wird [und die Finanzierungskosten senken], da die meisten Menschen heutzutage Kredite zu festen Zinssätzen aufnehmen nicht variabel verzinst.

WMRE: Hat Walker & Dunlop seine Kreditvergabestrategie als Reaktion auf steigende Zinsen und Bedenken hinsichtlich der Gesundheit von Gewerbeimmobilien in irgendeiner Weise geändert?

Willy Walker : Nein. Aber man muss auch klar sein. Wir gehen nur bei Mehrfamilienkrediten Risiken ein. Wir haben also kein Risiko in unserem Kreditportfolio für Büro-, Einzelhandels-, Industrie- und Gastgewerbekredite. Einundneunzig Prozent dieser Mehrfamilienkredite sind Festzinskredite. Wir haben also kein Kreditproblem. Insbesondere bei Mehrfamilienkrediten waren wir schon immer ein überwiegend festverzinslicher Kreditgeber. Aber auch die Kredite, mit denen wir Risiken eingehen, die wir seit der Großen Finanzkrise [GFC] bei Fannie Mae sowie Fannie Mae und Freddie Mac vergeben und verbriefen, sind Kreditgeber zur Schuldendienstdeckung und keine Leverage-Kreditgeber. Sie haben also eine Untergrenze von 1,25 Schuldendienstdeckung. Daher werden wir keinen Kredit aufnehmen, der nicht über diese Deckung verfügt. Das bedeutet, dass sich die Werte in Bezug auf die Obergrenze der Zinssätze ziemlich stark verändern können, und gleichzeitig wurden alle diese Kredite mit einer Schuldendienstdeckung von 1,25 gezeichnet und da es sich bei den meisten davon um festverzinsliche Kredite handelt, Sie habe keinerlei Kreditprobleme. Haben wir unsere Underwriting-Standards im letzten Jahr geändert? Nein. Das Problem dabei ist, dass wir aufgrund der Schuldendienstdeckungsanforderung von 1,25 sehr niedrige Beleihungswerte abgeschlossen haben. Die meisten Kredite, die wir im Jahr 2023 vergeben haben, sind also niedrige Beleihungsquoten von 50 bis 50 %. Das bedeutet, dass viele unserer Kreditnehmer eine Hebelwirkung von 55 % erhalten.

WMRE: Aus Gesprächen, die Sie möglicherweise mit Führungskräften von Banken geführt haben, die Bürokredite und andere Arten von Gewerbekrediten vergeben, die anfälliger für Probleme sind als Mehrfamilienhäuser, wie gehen sie damit um? Wie viele „Pretend and Extension“-Situationen gibt es auf dem Markt?

Willy Walker : Es wird viel vorgetäuscht und erweitert. Dieser Begriff ist ein sehr schlechter Begriff. Vortäuschen und erweitern, es sollte eher lauten: „Überprüfen Sie die Realität und lassen Sie uns zusammenarbeiten.“ Mit anderen Worten, „so tun und verlängern“ ist ein Begriff, der im Grunde besagt, dass Sie so tun, als wäre der Kredit in Ordnung, Sie würden ihn für einen bestimmten Zeitraum verlängern und die Daumen drücken, dass alles funktioniert. Das ist eine wirklich schlechte Art und Weise Sie prüfen Darlehensänderungen. Sie tun nichts vor. Sie stellen fest, dass sich die Immobilie nicht mehr so ​​gut entwickelt, und Sie nehmen Anpassungen vor, um sicherzustellen, dass der Eigentümer die Immobilie behalten kann und der Kreditgeber irgendwann sein Geld zurückbekommen kann Punkt in der Zukunft. Wenn es etwas gibt, was ich in diesem Gespräch betonen möchte, ist, dass „so tun, als ob und verlängern“ ein sehr schlechter Begriff ist. Banken brauchen das Kapital jetzt nicht zurück, sie brauchen ihr Grundguthaben nicht sofort zurück Solange das Bankensystem gesund bleibt und wir nicht in eine große Rezession geraten, werden Sie in der Lage sein, mit Immobilienkreditnehmern und -entwicklern zusammenzuarbeiten, um diese Kredite abzuwickeln. Aber es gibt Bedenken. Es gibt sie Bei vielen Banken ist viel Arbeit im Gange und sie wollen im Moment kein zusätzliches Engagement eingehen. Wenn Sie hineingehen und sagen: „Ich brauche einen neuen Kredit“, werden sie nicht begeistert sein. Und das ist im Moment ein Problem.

WMRE: Einige Menschen haben während der Großen Finanzkrise Geld verdient, weil sie bereit waren, Risiken einzugehen, wenn sie Chancen für die Zukunft sahen. Sehen Sie neue Chancen auf dem heutigen Markt? Was sind Sie?

Willy Walker : Es gibt immer Gelegenheit. Ein Beispiel ist, dass Seniorenunterkünfte derzeit immer noch eine große Herausforderung darstellen, weil man immer noch einen Kater von der Pandemie hat. Die Fundamentaldaten sind nicht wieder auf dem Niveau von vor der Pandemie. Aber die demografische Entwicklung hinter Seniorenunterkünften ist aufgrund der alternden Bevölkerung und ihrer Bedürfnisse fantastisch. Wenn Sie sich also heute mit schwierigen Fundamentaldaten [zu einem angemessenen Kapitalisierungssatz] in den Markt einkaufen und ihn mit einem Festzinskredit finanzieren und abwarten können, wissen Sie, dass sich die Fundamentaldaten in den nächsten fünf Jahren verbessern werden. Und ich denke, dass wir in den USA eine Verschiebung der Rückkehr ins Büro erleben werden. Ich glaube nicht, dass sich das Büro schnell erholt. Aber zuerst wird es um Trophy-Vermögenswerte gehen. Trophy-Büro ist eine Anlageklasse, die sich derzeit sehr gut entwickelt und [sie wird mit regulären Büros vermischt]. Einzelhandel – viele Leute sitzen da und sagen: „Die Verbraucherumsätze sind schwach, wir geraten in eine Rezession.“ Wir befinden uns derzeit nicht in einer Rezession. Wir haben gerade die Zahlen bekommen. Der Einzelhandel ist eine Anlageklasse, die sich außerordentlich gut behauptet hat. Es gibt also viele Möglichkeiten, in Einzelhandelsimmobilien zu investieren, und bei den Einzelhandelsobergrenzen und den Finanzierungskosten für Einzelhandelsobjekte können Sie tatsächlich eine positive Hebelwirkung auf den Einzelhandel erzielen, die bei Mehrfamilienhäusern nur sehr schwer zu finden ist.

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